De derde kwartaal cijfers van Retail Estates lagen in lijn der verwachtingen, onder meer omdat de door Covid-vrijgestelde huren in België in lijn lagen met wat in een eerdere trading update (25 januari) vermeld werd. De netto huurinkomsten daalden 5,3% op jaarbasis tot 75,87 miljoen euro omwille van 1,85 miljoen euro aan huurkortingen en de EPRA-winst per aandeel daalde met 10% tot 3,79 euro. De groep verwacht nog steeds dat het dividend over het huidige boekjaar op 4,40 euro moet uitkomen. De waardering van de portefeuille houdt dus goed stand, ondanks dat de groep nog steeds wordt geconfronteerd met aanzienlijke risico's van door lockdowns gedreven huurverliezen.

Resultaten 

De vastgoedgroep heeft een gebroken boekjaar en kondigde daarom zijn derde kwartaalresultaten aan, in plaats van de jaarcijfers. Dat is eigenlijk de concretisering van de tussentijdse cijfers die bekend werden gemaakt op 25 januari.

De netto huurinkomsten bedroegen 75,87 miljoen euro, een daling met 5,3% op jaarbasis die te wijten is aan 1,85 miljoen euro huurkortingen. Dat zijn bedragen die huurders niet moesten betalen omwille van de Belgische lockdown. Dat cijfer verrast niet, omdat het al werd vermeld in de trading update. De winst per aandeel (volgens de geldende EPRA-maatstaven) bedroeg 3,79 euro, vlot 10% lager dan een jaar eerder, terwijl de intrinsieke waarde per aandeel uitkwam op 64,87 euro. Ook dat cijfer verraste niet.

Stabiele waardering en schuldgraad

De schuldratio bewoog amper en bedraagt daardoor nog steeds 52,93% (verwacht werd: 52,5%), zo’n 17 basispunten onder het niveau van een jaar eerder. Dat weerspiegelt het gebrek aan waarderingsaanpassingen op het niveau van de portefeuille (die 1,73 miljard euro groot is).

In tegenstelling tot andere segmenten van het winkelvastgoed, zijn de waarderingen van het perifere winkelvastgoed zeer stabiel gebleven, zelfs in Covid-19-tijden. Het management verklaart dat door de gunstige ontwikkeling van het niveau van de huurinkomsten bij de heropening van de winkels na de lockdowns, alsook door de blijvende honger van de ondernemers in en de vraag naar winkelpanden. Dat blijkt te kloppen als we naar de bezettingsgraad kijken. Die bedraagt momenteel 96,29%, wat hoog is maar even zo goed 163 basispunten onder het niveau van een jaar eerder. De daling wordt verklaard door een stijging van het aantal faillissementen in de Belgische portefeuille (die maakt zo’n 68% van de totale waardering uit). Voor 11 van haar winkelpanden (van de in totaal 993 panden van de groep) is Retail Estates op zoek naar nieuwe huurders en of vroeg het een andere winkelvergunning aan. Sterk blijft alleszins de vraag naar locaties in de segmenten food/consumer goods en home improvement.

Wat met Nederland?

Morgenavond zal de Nederlandse minister-president in een nationale persconferentie een stand van zaken geven over de lopende afgrendelingsmaatregelen na de regeringsbesprekingen van afgelopen weekend. Het gerucht gaat dat winkelen op afspraak mogelijk zal worden gemaakt. Op dit moment is voor niet-essentiële winkels alleen "click and collect" mogelijk, maar dat wordt mogelijk uitgebreid. Dat is zéér tegen de zin van de belangrijkste Nederlandse detailhandelsorganisatie INretail, die maar moeilijk kan begrijpen waarom het Nederlandse winkelend publiek gehinderd blijft terwijl in omringende landen de winkels wel worden geopend. Het huurverlies over het lopende (vierde) kwartaal als gevolg van de lockdown in Nederland wordt door het management geschat op maximum 3 miljoen euro. Vooralsnog is het onduidelijk of de Nederlandse maatregelen worden verlengd tot na 2 maart, maar KBC Securities gaat er in zijn waarderingsmodel van uit dat er een extra 1 miljoen aan huurderving zal geleden worden door zo’n mogelijke verlenging van de lockdown in Nederland.

De visie van KBC Securities

Vooruitkijkend blijft het management zich sterk maken dat er over het hele boekjaar een dividend van 4,40 euro per aandeel kan worden uitbetaald, zonder dat er aan die voorspellingen voorwaarden verbonden zijn. KBC Securities hanteert een ongewijzigd op “Houden”-advies bij een koersdoel van 60 euro. Daarmee heeft het aandeel slechts een beperkt opwaarts potentieel, maar genereert op basis van het voorspelde dividend wel een bruto dividendrendement van 7,4%.