De vastgoedanalisten van KBC Securities bogen zich over de investment case voor Home Invest Belgium en verhogen zowel het advies als het koersdoel voor de aandelen. Als motivatie wordt aangehaald dat het vastgoedbedrijf een herstructureringsverhaal is met potentieel op lange termijn, al is het vandaag nog te vroeg om al voluit de kaart van succes te trekken. 

Wie is Home Invest?

Home Invest Belgium is een BE-REIT die, zoals de naam doet vermoeden, zich richt op stedelijk residentieel vastgoed. De onderneming wil haar investeerders een rendement bieden dat vergelijkbaar is met dat van directe investeringen in vastgoed, maar dan zonder de rompslomp. Home Invest bestrijkt daarmee de vier fasen in de levenscyclus van het vastgoed: aankoop, ontwikkeling, beheer en verkoop van activa. De portefeuille omvat traditionele appartementen, dienstenappartementen met gemeenschappelijke ruimten, studio's voor studenten en toeristische accommodaties.

Halfjaarcijfers bevestigen

Home Invest Belgium toont opnieuw tekenen van herstel. De EPRA-winst per aandeel steeg in de eerste jaarhelft met 35,2% tot 6,23 miljoen euro, dankzij 6% hogere huuropbrengsten (13,2 miljoen euro) en verbeterde operationele marges (tot 58,3%, tegenover 53,3% een jaar eerder). Overnames en een stroomlijning van het interne beheerplatform staan hierin centraal. De nettorentelasten daalden van 2,50 naar 2,03 miljoen euro, zodat de intrinsieke waarde per aandeel uitkwam op 96,22 euro (+0,2% op jaarbasis). De schuldratio steeg van 45,75% vorig jaar tot 50,61%, waarnaast de groep nog beschikt over 30 miljoen euro kredietlijnen.

Een nieuwe wind

In 2019 nam een nieuw managementteam het over bij Home Invest, met de ambitie om de kloof tussen de (EPRA) winst per aandeel en het dividend per aandeel te dichten door de portefeuille te laten groeien en een drastische verbetering van de operationele marge na te streven.

Als die ommezwaai succesvol blijkt te zijn, ziet KBC Securities nog meer opwaarts potentieel. Ze schatten dat de huidige pijplijn de EPRA-winst per aandeel zal verhogen met zo’n 0,64 euro bij oplevering in 2023. Als de operationele marges bovendien stijgen tot 70%, is er potentieel voor nog eens 0,41 euro groei. Aan de huidige waarderingsniveaus impliceert het gecombineerde effect een faire waarde van 140 euro.

De mening van KBC Securities

Vandaag is het nog te vroeg om te spreken van een succesvolle ommekeer. Hoewel de halfjaarcijfers de eerste tekenen van margeverbetering toonden, is het wachten op indicaties van een duurzame verbetering alvorens aan de schattingen voor de faire waarde zal worden geraakt. Voorzichtigheid is bovendien ook geboden, omdat de onderhandelingen met Pierre & Vacances over het betalen van de achterstallige huurgelden als gevolg van de lockdown (goed voor zo’n 9,4% van de waarde van de portefeuille) nog bezig zijn.

Dat neemt echter niet weg dat voor beleggers die op zoek zijn naar stabiele inkomstenbronnen in hun portefeuille, plaats is voor Home Invest. Residentieel vastgoed voldoet immers aan een existentiële behoefte, vandaar dat de vraag meestal stabiel is. Het risico voor overaanbod in Brussel, de kernmarkt van Home Invest, is beperkt waardoor de kans voor neerwaartse druk op de huurprijzen en de waarderingen klein is.

Alles bij elkaar zijn de vastgoedanalisten van KBC Securities van mening dat de huidige waarderingsniveaus fair zijn. Aan 120 euro per aandeel noteert de groep aan een toekomstig winstrendement van 3,5% en een brutodividendrendement op termijn van 4,1%, volledig in lijn met de waarderingsniveaus van de afgelopen 10 jaar.

Het koersdoel wordt opgetrokken van 89 naar 120 euro per aandeel, in lijn met de huidige koers, en het advies gaat van “Afbouwen” naar “Houden”.