KBC Securities hervat de opvolging van vastgoedgroep Nextensa, dat ontstaan is uit Leasinvest Real Estate en het Extensa van Ackermans & van Haaren. Het aandeel wordt verhandeld aan een korting van 33% op de geschatte boekwaarde per einde 2022 van 80,5 euro. KBC Securities geeft een “Opbouwen”-advies en 66 euro koersdoel, zowat gelijk aan de DCF-waardering.

Geslaag fusieproject

Nextensa is ontstaan uit de combinatie van Leasinvest Real Estate en Extensa (uit de stal van Ackermans & van Haaren). De nieuwe onderneming is volgens onze analisten goed gepositioneerd om te profiteren van een stabiele inflatiegedekte huurkasstroom en van lucratieve ontwikkelingsactiviteiten.

De portefeuille is verspreid over België, Oostenrijk en Luxemburg. In die laatste is de groep gedeeltelijk actief via joint ventures (50%). KBCS meent dat het bedrijf zal profiteren van het feit dat het een gemengde vastgoedinvesteerder en -ontwikkelaar is, met een focus op de retailsector (retailparken/ middelgrote winkelcentra) en de prioriteit geeft aan duurzaamheid in haar portefeuille en ontwikkelingsprojecten.

Lange termijn groeidrivers

Maar op lange termijn moet er niettemin heel wat aandeelhouderswaarde kunnen worden gecreëerd.

• Nextensa kan profiteren van een stabiele inflatiegedekte kasstroom en van een lucratieve ontwikkelingsactiviteit.
• Er kunnen synergievoordelen worden gerealiseerd tussen de verhuuractiviteiten van Leasinvest Real Estate en de ontwikkelingsactiviteiten van Extensa.
• Het groeiende aantal huishoudens in zowel België als Luxemburg maakt dat de residentiële pijplijn van Nextensa zonder al te veel problemen geabsorbeerd zal worden door de markt.
• De toegenomen aandacht voor duurzaamheid past in de strategie van Nextensa om klimaatvriendelijke gebouwen te ontwikkelen.
• Het management is zeer ervaren en heeft een goede staat van dienst.
• Meerderheidsaandeelhouder Ackermans & van Haaren (58,5%) staat bekend om veel autonomie en sturing te geven, zonder zijn verantwoordelijkheid als langetermijninvesteerder uit de weg te gaan.

Vooruitkijkend zou Nextensa nog meer synergievoordelen kunnen ontsluiten door een partnerschap met de CFE Groep (via de BPI-afdeling). Andere opties zijn de verdere premiumisering van het woningaanbod om het cyclische karakter van de ontwikkelingsactiviteiten te verminderen. En dan is er nog de participatie van 9,6% in het beursgenoteerde Retail Estates. Dat zou kunnen worden verkocht en gebruikt om de ontwikkelingsactiviteiten uit te breiden.

Risico's voor de investeringscase

• De huizenprijzen staan op meerjarige hoogtepunten en zouden in een sterk recessiescenario onder druk kunnen komen te staan. In dat geval moet Nextensa misschien woningen verkopen tegen een lager dan verwachte marge, wat de winstmarges onder druk kan zetten.
• Stijgende hypotheekrentes kunnen leiden tot een vertraging van de effectieve verkoop, omdat de aankoop van een woning uitgesteld kan worden totdat de hypotheekrente weer wat gunstiger wordt. In dit geval kan het tijdschema van projecten opschuiven, wat de winst op middellange termijn negatief kan beïnvloeden.
• Het dalende consumentenvertrouwen zal negatief inwerken op de economische groei in het vierde kwartaal van 2022 en in heel 2023. Dat kan een daling van de vraag naar verhuurbare leegstaande panden uitlokken.
• Huurders zouden voortijdig hun huurcontracten kunnen opzeggen door de slechtere financiële gezondheid.

Waardering: 33% korting op de boekwaarde

Het aandeel van Nextensa werd niet gespaard tijdens de grote uitverkoop in de eerste helft van 2022, omdat het net zoals de rest van de aandelenindices in de soldenmand terecht kwam. Zonder katalysatoren blijft KBCS echter wel bij een “Opbouwen”-advies en 66 euro koersdoel.

Vandaag wordt het aandeel verhandeld aan 33% korting op de geschatte boekwaarde van 80,5 euro per einde 2022. Dat is een aantrekkelijk prijsniveau, al zijn er niet meteen katalysatoren in zicht die het aandeel een stevig en positief elan kunnen geven. Ondanks de conservatieve assumpties in het waarderingsmodel wijst een DCF-waardering op een intrinsieke waarde van 66 euro per aandeel. Dat levert een aantrekkelijk opwaarts potentieel op van 22,0%.