Kredietbeoordelaars stonden vorige week in rij om hun advies over Evergrande te verlagen. Meteen groeide de vrees dat het met schulden beladen bedrijf zou omvallen en daarmee een flinke vloedgolf op de financiële markten zou veroorzaken. Evergrande gooide zelf ook wat olie op het vuur met de aankondiging dat op leningen van twee banken voorlopig geen rente meer zal worden betaald. En gisteren was het weer raak. “Too big to fail” klinkt, maar de Chinese overheid hield tot dusver de boot af. Een stand van zaken.

Faillissement onafwendbaar?

De naam “Evergrande” gaat pas dezer dagen echt gretig over de lippen, ondanks de gigantische vastgoedontwikkelaar al een jaar geleden een eerste keer waarschuwde dat het mogelijk niet helemaal zou kunnen voldoen aan zijn intrestbetalingen. Het dossier vormt een mogelijke strop om de nek van China's grootste banken. Een faillissement van de tweede grootste Chinese speler lijkt onafwendbaar, tenminste als we afgaan op de ratingbureaus: Fitch noemde een faillissement “waarschijnlijk”, terwijl Moody’s van mening is dat China Evergrande zonder geld en tijd is komen te zitten om nog levensvatbaar te zijn.

Ook beleggers kozen en masse eieren voor hun geld en stuurden het aandeel alleen al in 2021 vlot 85% lager, terwijl de obligaties gedegradeerd werden tot rommelstatus. De marktwaarde piekte in november 2017 nog  rond 50 miljard dollar, vandaag is dat nog hoogstens 5,5 miljard dollar.

Common Prosperity

Los van de problemen bij Evergrande, loopt de nieuwe visie van de Chinese president Xi Jinping als een rode draad doorheen alles wat er tegenwoordig beweegt in de Chinese economie. De grote roergang wil af van de exorbitante rijkdom van privéondernemers, wat met name al zichtbaar is geworden in de techologiesector, de sector van de prive-opleidingen en de taxisector. Ook de vastgoedsector ontsnapte niet aan de wind der verandering: woningen moeten weer voor gewone mensen betaalbaar worden. “Gedeelde rijkdom” is hét credo, oftewel “common prosperity”. Dat wil zeggen minder voor enkelen, maar meer voor velen. En dat beleid wordt onder meer door Evergrande cash betaald.

Schuldbommen

Eens om de zoveel tijd wordt een bedrijf zodanig groot dat “too big to fail” wordt. Dat brengt de herinnering aan enkele financiële instellingen tijdens de Grote Financiële Crisis naar boven, toen overheden ook gingen vrezen voor de gevolgen op de bredere economie indien één van deze bedrijven failliet zou gaan. In China krijgt Evergrande vandaag die eer toegeschoven, al gaf de Chinese overheid totnogtoe geen indicatie dat het de balans noodgedwongen zal moeten of willen schragen, want de Chinese toezichthouders beloofde in zijn recent gepubliceerde vijfjarenplan om de bedrijfssector van het land te saneren door “schuldbommen” zoals Evergrande te laten instorten. Het probleem van onhoudbare schulden is niet beperkt tot grote bedrijven als Evergrande. Zowel in 2019 als in 2020 zijn Chinese bedrijven voor meer dan 20 miljard dollar in gebreke gebleven, en analisten denken dat 2021 een nieuw record zal opleveren.

300 miljard

Van schulden kent Evergrande in elk geval één en ander. De vastgoedmoloch torst een schuld van meer dan 300 miljard dollar, honderden onvoltooide woongebouwen en boze leveranciers die bouwplaatsen hebben stilgelegd.  's Werelds meest met schulden beladen vastgoedontwikkelaar hangt al maanden aan het beademingsapparaat, na een aanhoudende stroom van slecht nieuws in de afgelopen kwartalen, maanden én weken.

De afgelopen jaren steeg het aantal rechtszaken van kopers van woningen die nog steeds wachten op de voltooiing van appartementen waarvoor zij gedeeltelijk hebben betaald. Leveranciers en schuldeisers hebben honderden miljarden dollars aan openstaande rekeningen opgeëist. Sommige hebben de bouw van Evergrande-projecten opgeschort. Het bedrijf zelf probeert onder meer het hoofd boven water te houden door het betalen van achterstallige rekeningen door het overhandigen van onvoltooide eigendommen.

De overheid van zijn kant dringt erop aan dat delen van het imperium zo snel mogelijk verkocht moeten worden, maar het is wachten op concrete en grote deals. De banken werden vriendelijk verzocht om de kredieten aan de ontwikkelaar terug te schroeven. Vandaag telt de groep bijna 800 onvoltooide projecten in heel China, en wachten er liefst 1,2 miljoen mensen op groen licht om hun nieuwe woning te betrekken.

Historiek

Evergrande werd in 1996 opgericht door Xu Jiayin, nog steeds grootaandeelhouder met een belang van 70%. De man onderhield goede relaties met China’s politieke top en geraakt goed bevriend met een aantal Hongkongse vastgoedmagnaten. In 2017 werd hij door Forbes uitgeroepen tot de rijkste man van China met een geschat vermogen van 43 miljard dollar. De groep kende zijn gloriedagen tien jaar geleden, nog voor het écht groot werd in vastgoed. De groep bottelt onder meer mineraalwater, bezat China's beste professionele voetbalteam, legde zich toe op babymelk en de varkenshouderij en startte ondertussen met een voetbalschool en een afdeling die elektrische auto’s maakt. Maar het ontwikkelt vooral vastgoedprojecten in ruim tweehonderd Chinese steden. Daarmee groeide het in amper 25 jaar uit tot een van de grootste bedrijven ter wereld, waardoor de jaaromzet steegtot 79 miljard euro en er 200.000 mensen in dienst zijn die zo’n 3,8 miljoen bouwvakkers en anderen werk verschaffen.

Business model

De vastgoedmarkt in China is gebaseerd op voorafbetalingen van een op plan verkocht huis of appartement. Evergrande opereert daarom vooral met geleend geld. Het gangbare model voor Chinese projectontwikkelaars bestaat er in dat ze met geld van staatsbanken land kopen en aannemers betalen om vastgoed op dat land te bouwen. Dat geld komt niet alleen van Chinese banken, maar ook van institutionele beleggers. Lokale overheden profiteerden omdat het land dat aan de projectontwikkelaars gegeven werd veel meer opbracht dan de vergoedingen die de boeren moesten betalen. De projectontwikkelaars betalen de banken nadien terug met de opbrengst van de verkoop van het vastgoed.

Dat systeem verklaart waarom Evergrande één van de belangrijkste aanstuwers van de epische vastgoedhausse was, die grote delen van China heeft verstedelijkt. Er trokken veel mensen van het Chinese platteland naar de steden en de vastgoedprijzen stegen snel. Hierdoor ontwikkelde Evergrande een machtscentrum in een economie die sterk op de vastgoedmarkt ging leunen om spectaculaire economische groeicijfers te realiseren.

Waar liep het mis ?

Er doken twee grote problemen op, nog los van het feit dat de groei té explosief is geweest en dat de balans van de groep té omvangrijk werd in vergelijking met zijn eigen vermogen.

• Eind vorig jaar kwam China’s Centrale Bank met het zogeheten “drie rode lijnen”-beleid. Dat zijn regels die vastgoedbedrijven voorschrijven dat ze hun schulden eerst moeten terugbrengen voordat ze nieuwe leningen bij de banken kunnen aangaan. Het nieuwe beleid had en heeft tot doel om de stijging van de huizenprijzen onder controle te krijgen en om huizen van betere kwaliteit te bouwen. De Chinese toezichthouders traden zo veel harder op dan voorheen om in eerste instantie de roekeloze leengewoonten van projectontwikkelaars te stoppen. Dat heeft Evergrande gedwongen om nieuwe financiering te zoeken, door een deel van zijn uitgestrekte zakenimperium te verkopen. Dat proces verloopt echter bijzonder stroef, terwijl ook de activiteiten op het gebied van elektrische voertuigen de deur niet uitgeraken. Een groep in nood trekt wel potentiële kopers aan, maar die wachten vaak tot het water over de lippen staat, eerder dan ertegen.
• Een tweede oorzaak is te vinden bij de vertragende Chinese vastgoedmarkt, waardoor er minder vraag is naar nieuwe appartementen. Volgens de National Institution for Finance and Development heeft de vastgoedmarkt mogelijk een keerpunt bereikt. Het baseert zich daarvoor op een zwakke vraag en een vertraging in de gerealiseerde verkoopdossiers. Nu is het zo dat de Chinese vastgoedmarkt al een heel decennium overgewaardeerd wordt genoemd, en dat onheilstijdingen al minstens even lang de ronde doen. Om het momentum op toerental te houden verlaagde de prijzen van nieuwe appartementen al met 25%, maar dat leverde nauwelijks nieuwe kopers op: de omzet daalde in augustus met 25% op jaarbasis. Particuliere kopers durven geen aanbetalingen meer te doen voor woningen die misschien wel nooit worden opgeleverd. Iedereen op de markt is vandaag bang, onder meer omdat de prijsdalingen een negatieve spiraal op gang bracht waardoor ook andere ontwikkelaars gedwongen zijn om hun prijzen te verlagen. Dat riskeert dan weer dat financiële instellingen in de problemen kunnen komen omdat die hun geleende geld niet volledig terug dreigen te krijgen.

Peking to the rescue?

De voorbije decennia stond Peking altijd klaar om falende bedrijven recht te houden, maar die tijd is al enkele jaren voorbij. Aan de ene kant lijkt het risico van faling op de banksector en de economie te groot om te laten gebeuren, waardoor mogelijk miljoenen huiseigenaren, leveranciers en binnenlandse investeerders een forse streep door de rekening zullen moeten maken. Aan de andere kant is de politiek duidelijk opgeschoven waarbij duidelijk gekozen wordt om het complex en almaar aanzwellende schuldenprobleem van China in te dammen.

Peking wil met name de vastgoedschulden inkrimpen en de blootstelling van de banksector aan projectontwikkelaars verminderen, waardoor een faillissement plots niet zo gek lijkt. Peking blijft vooralsnog bij zijn standpunt dat het zich niet zal mengen in het Evergrande dossier. Het te vermijden scenario is alleszins paniek. Dat kan leiden tot een massaal terugtrekken van beleggers en huizenkoper, waardoor de prijzen kunnen kelderen en het huishoudelijk vermogen én vertrouwen aangetast wordt. Het kan zelfs de toegang van andere bedrijven tot de financiële markten danig bemoeilijken. Op maatschappelijke vlak kan de onrust verspreiden tot bij de bouwvakkers, die door een eventueel faillissement zonder loon komen te vallen. Ook mensen die al een aantal aanbetalingen hebben gedaan voor een huis of appartement in aanbouw riskeren dat hun investering als sneeuw voor de zon weg kan smelten.