De opkomst van home-sharingplatformen zoals Airbnb heeft bezorgdheid doen ontstaan over de impact ervan op de stedelijke woningmarkten. De nieuwe trend zou negatieve gevolgen voor het woningaanbod hebben. Door het stijgende kortetermijnverhuur blijven immers minder woningen beschikbaar voor vaste bewoning. Studies tonen aan dat dit de woning- en huurprijzen voor de lokale bevolking opdrijft, omdat het woningaanbod op korte termijn inelastisch is. Nu de coronapandemie de home-sharingsector zwaar treft, schakelen heel wat eigenaars over op langetermijnverhuur. Dat kan ertoe bijdragen dat de sterke prijstrend in stedelijke gebieden van de jongste jaren wordt omgebogen. Op de middellange termijn zal de sector zich aanpassen aan de nieuwe omstandigheden, wat wellicht zal leiden tot meer segmentatie tussen de kortetermijn- en langetermijnverhuurmarkten. KBC Senior Economist Johan Van Gompel zoomt in op het fenomeen. 

Van hotel naar home-sharing 

Nog niet zolang geleden verbleven reizigers meestal in professionele hotels, maar home-sharingplatformen zoals Airbnb, HomeAway en Couchsurfing veranderden die traditie. Ze maakten het eigenaars van particuliere woningen gemakkelijk om hun vrije kamers, huis of appartement online beschikbaar te stellen voor kortetermijnverhuur en zo een graantje mee te pikken in de verblijfssector.

De snelle opmars van home-sharing kadert binnen de nieuwe trend van de deeleconomie. Hoewel de sector zich snel ontwikkelt en nieuwe concurrenten op de markt komen, is Airbnb op dit ogenblik nog altijd de bekendste en meest succesvolle aanbieder. In 2019 boekten Airbnb-gebruikers 187 miljoen overnachtingen, een forse toename tegenover 25 miljoen overnachtingen in 2015. Dat jaar bood het platform zo’n 7 miljoen verblijfplaatsen aan in meer dan 85.000 steden wereldwijd. De VS kennen de meeste Airbnb-verblijfplaatsen, gevolgd door Frankrijk en Italië. De populairste steden zijn Tokio, Parijs, Osaka, New York City en Londen. Het marktaandeel van Airbnb steeg sinds de oprichting in 2008 fors. In 2019 was het bedrijf goed voor zo’n 20% van de wereldwijde verblijfssector. Airbnb heeft zo wereldwijd een groter verblijfsaanbod dan de top-5 hotelketens samen.

Keerzijde van de medaille

Zoals elke nieuwe trend heeft ook home-sharing niet enkel positieve maar ook negatieve kanten. Een bezorgdheid die vaak wordt geuit, betreft de beperkte regulering van de sector, wat leidt tot een ongelijk speelveld met het hotelwezen, een gebrek aan consumentenbescherming of een verlies aan belastinginkomsten. Een ander punt van kritiek is dat de stijgende kortetermijnverhuur via home-sharingplatformen woningen van de langetermijnhuurmarkt haalt en zo zorgt voor een beperkter woningaanbod voor de lokale bevolking. Omdat het woningaanbod doorgaans inelastisch is op korte termijn, kan dat de woning- en huurprijzen onbetaalbaar maken.

Of home-sharing effectief zorgt voor hogere woonlasten voor de lokale bevolking valt niet eenvoudig uit te maken. Er zijn immers ook redenen waarom dat niet zo zou zijn. Als de markt voor kortetermijnverhuur zeer klein is in vergelijking met die voor langetermijnverhuur, kunnen zelfs grote stijgingen in de kortetermijnverhuur toch geen meetbaar effect hebben op de langetermijnhuurmarkt. Bovendien is er een zekere segmentatie tussen beide markten: bij een kort verblijf volstaan meestal bed en badkamer, terwijl langetermijnhuurders extra kamers zoals een keuken en woonkamer nodig hebben. Hierdoor blijven de markten voor korte- en langetermijnverhuur vaak gescheiden, met prijzen die op de eerste markt meestal hoger liggen dan op de tweede. Ten slotte bestaat home-sharing vaak simpelweg uit het aanbieden van vrije kamers, het samen verblijven met gasten of het beschikbaar stellen van de hele woning tijdens tijdelijke afwezigheid. In die gevallen is de woning in kwestie sowieso niet beschikbaar voor de langetermijnverhuurmarkt.

Impact in de VS en Europa

Het is niet eenvoudig om het effect van home-sharingplatformen op de woning- en huurprijzen empirisch te meten, aangezien de woningmarkt door vele andere factoren wordt beïnvloed, zoals de ontwikkeling van de gezinsinkomens, de rentevoeten, het aantal huishoudens... Er zijn evenwel studies, de meeste gericht op de Amerikaanse markt, die het effect van die andere factoren afzonderen en dan wel degelijk een significant effect van home-sharingplatformen op de woningmarkt meten. Zo vindt Barron e.a. (2020) in een zeer recente analyse dat een toename van de Airbnb-verblijfplaatsen met 1% zorgt voor een stijging van de woning- en huurprijzen met respectievelijk 0,026% en 0,018%. Die effecten lijken misschien klein, maar zijn het niet in het licht van de zeer forse jaarlijkse groei van Airbnb. De onderzoekers berekenden dat home-sharing via Airbnb zo heeft bijgedragen tot ongeveer een zevende resp. een vijfde van de gemiddelde jaarlijkse stijging van de Amerikaanse woning- en huurprijzen. 

Voor Europa is minder onderzoek beschikbaar, maar een snelle, voorzichtige oefening wijst erop dat ook hier een impact van home-sharing op de woningprijzen waarschijnlijk is. Zo vergeleken we de toename van de Airbnb-verblijfplaatsen per 1.000 inwoners tussen 2016 en 2019 in 18 grote Europese steden tegenover de prijsstijging van nieuwe woningen in die steden in dezelfde periode. De keuze van de steden is bepaald door de databeschikbaarheid voor beide variabelen. Hoewel een positief verband zichtbaar is, moeten we toch voorzichtig zijn met het interpreteren ervan als een causaal effect. In grote steden worden de vastgoedprijzen immers sterk bepaald door hun algemene aantrekkelijkheid om er te wonen, om ze bezoeken als toerist en om er zaken te doen. Een grote aanwezigheid van home-sharingverblijfplaatsen is hier slechts één onderdeel van, naast vele andere (bijv. aanwezigheid van expats, tweedeverblijven...).

Strengere regels

De bezorgdheid over het effect van home-sharing op de betaalbaarheid van woningen voor de lokale bevolking heeft tal van (vooral populaire) steden ertoe aangezet om de regels voor de platformen te verstrengen. Sommige steden eisen bijvoorbeeld van eigenaars dat zij de woning gedurende een minimumperiode per jaar zelf betrekken. Andere beperkingen zijn het opleggen van een minimale huurperiode of het verplicht aanvragen van een vergunning, wat helpt zicht te krijgen op  de spelers in de markt en de groeisnelheid van de sector. 

Uitdagingen post-Covid

Hoewel regelgeving voor bepaalde steden wenselijk kan zijn, mag niet worden vergeten dat de nettobaten van home-sharing vaak (sterk) positief zijn. Denk maar aan voordelen zoals de inkomenscreatie voor woningeigenaars en lokale handelszaken, het efficiënter gebruik van onderbenutte woningen, lagere prijzen en meer keuzemogelijkheid voor toeristen.

Daarom moet elke nieuwe regelgeving goed doordacht zijn. Dat is des te meer zo, omdat de home-sharingsector nu zwaar te lijden heeft onder de coronacrisis. Zo daalde het aantal Airbnb-boekingen tijdens het voorjaar wereldwijd met 85%. Omdat de markt voor kortetermijnvakanties ineenstortte, zijn veel eigenaars in grote steden overgestapt op langetermijnverhuur. Op korte termijn kan dit bijdragen aan een ommekeer van de sterke prijstrend in stedelijke gebieden tijdens de jongste jaren. 

Een belangrijke vraag voor de home-sharingsector op de middellange termijn is of reizen en op vakantie gaan ooit terug hetzelfde zullen worden als vóór het uitbreken van de pandemie. Het valt te verwachten dat de sector de coronacrisis wel zal overleven en dat verhuurders zich zullen aanpassen aan de nieuwe omstandigheden, bijv. door tegemoet te komen aan specifieke wensen van gasten (zoals strengere schoonmaakprotocollen, kleinere verblijfseenheden, een verschuiving naar rustigere landelijke gebieden,...).  Dat zal de segmentatie tussen de markt van de korte verblijven en die van de langetermijnverhuur wellicht verder vergroten. In dat geval zal ook de impact van home-sharing op de woonkosten voor de lokale bevolking minder groot worden.